مشکل مسکن در ایران، قیمت زمین در کلانشهرهاست
عضو هیئت علمی گروه اقتصاد دانشگاه اصفهان گفت: بخشی از مشکل مسکن در ایران متوجه قیمت زمین در کلانشهرهاست که به کمیاب نگه داشتن زمین در این مناطق برمی‌گردد.
جهش تولید مسکن
شهرام معینی، عضو هیئت علمی گروه اقتصاد دانشگاه اصفهان در گفت‌وگو با ایکنا از اصفهان، درباره طرح جهش تولید مسکن، اظهار کرد: در صورت وجود تقاضا، کارخانه‌های تولید مصالح ساختمانی تقریباً می‌توانند مصالح موردنیاز برای ساخت یک میلیون مسکن در سال را تأمین کنند. ممکن است کسری نیز وجود داشته باشد، ولی می‌توان از طریق واردات آن را جبران کرد. کشور ما در صنایع وابسته به ساختمان ظرفیت‌هایی دارد که بخشی از آنها خالی مانده است، مثلاً امکان تولید سیمان و برخی مصالح دیگر بیشتر از مقدار کنونی وجود دارد و از نظر تأمین مصالح در طرح مورد نظر با مشکل خاصی مواجه نیستیم.
وی افزود: ما برای مثال از تولید یک میلیون پراید در سال صحبت نمی‌کنیم، چون ممکن است عده‌ای خواهان آن نباشند و به‌کارشان نیاید، ولی تقاضای مسکن در هر کشوری با پیچیدگی‌هایی مواجه است، مثل اینکه افراد خواهان چه نوع مسکنی، در کجا و با چه متراژ و ساختی هستند. در نتیجه، این مؤلفه‌ها وضعیت متفاوتی را باعث می‌شود. در طرح جهش تولید مسکن، اگر منظور اعطای وام به افراد برای ساخت مسکن است، باید گفت در روستاها و شهرهای کوچک مشکلی در این خصوص وجود ندارد، زمین زیاد گران نیست و اگر به افراد وام داده شود، می‌توانند مسکن بسازند.
عضو هیئت علمی گروه اقتصاد دانشگاه اصفهان تصریح کرد: مشکل مسکن به‌طور خاص به شهرهای بزرگ مربوط می‌شود و اینکه گفته شود سالانه یک میلیون مسکن می‌سازیم، به‌صورت کلی مشکلی ندارد، ولی وقتی وارد جزئیات می‌شویم، باید مشخص شود که چگونه می‌خواهیم این کار را انجام دهیم؛ آیا قرار است فقط به افراد وام یا کمک بلاعوض داده شود؟ در این صورت، تکلیف زمین‌ها چه می‌شود؟ در کلانشهرها، مسئله زمین مطرح است و در واقع، زمینی وجود ندارد که افراد بتوانند در آن مسکن بسازند. در اطراف کلانشهرها، خانه‌هایی با عنوان مسکن مهر ساخته شده است که بعضاً مالک ندارد، یا مالک آنها را رها کرده و کسی در این خانه‌ها ساکن نشده، چون به‌کارش نیامده است و افراد فقط به‌دلیل ارزان بودن و اعطای وام‌های کم‌بهره، حاضر شده‌اند در این طرح‌ها مشارکت کنند، ولی در این خانه‌ها ساکن نشده‌اند و تعداد زیادی از آنها خالی یا بلااستفاده مانده است. بنابراین باید گفت جزئیات طرح جهش تولید مسکن و نحوه عمل آن مشخص نیست.
معینی ادامه داد: در روستاها و شهرهای کوچک ایرادی ندارد که وام داده شود و افرادی که توان بازپرداخت وام را دارند، آن را دریافت کنند و در صورت داشتن زمین یا تأمین آن از طریق دولت، به ساخت مسکن اقدام کنند. البته اگر قرار است دولت زمین در اختیار افراد قرار دهد، باید دید آنها این زمین‌ها را می‌خواهند یا نه؛ ممکن است به‌دلیل ارزان بودن، زمین‌ها را به‌دست بگیرند و بعد دوباره این مشکل به‌وجود بیاید که در آن خانه‌ها ساکن نشوند. مشکل دیگری که ممکن است پیش بیاید اینکه، وام به افراد داده شود، ولی به‌درستی بررسی نشود که آنها توان بازپرداخت وام را دارند یا نه؛ آیا یک میلیون نفر در سال سراغ داریم که بتوان برای ساخت یک خانه مثلاً ۱۰۰ متری به آنها وام بدهیم و آنها توان بازپرداخت و سود آن را داشته باشند؟ یا اگر تعداد زیادی از افراد نمی‌توانند وام را بازپرداخت کنند، سیستم بانکی را که هم‌اکنون نیز با مشکل مواجه است، با مشکلات بیشتری درگیر و آن را ورشکسته و ناتراز خواهیم کرد.
وی اضافه کرد: در شهرهای بزرگ، مسئله اصلی، زمین است که وجود ندارد و علی‌القاعده این طرح در نظر دارد در شهرهای حومه و اقماری، زمین در اختیار افراد قرار دهد، تا خانه بسازند. در این صورت، همان مسائل به‌وجود می‌آید، یعنی ممکن است به برخی افراد وام داده شود، بدون بررسی این موضوع که توان بازپرداختش را دارند یا نه و در نتیجه، ناترازی شدیدی بر سیستم بانکی اعمال می‌شود و وقتی این وام‌ها بازپرداخت نشود، تورم‌زایی زیادی خواهد داشت. از طرف دیگر، ممکن است بسیاری از افراد به‌دلیل پایین بودن نرخ بهره این وام‌ها، متقاضی این زمین‌ها و خانه‌ها شوند، ولی تمایل به سکونت در آنها نداشته باشند و این طرح به سرنوشت بعضی از خانه‌های مسکن مهر دچار شود.
عضو هیئت علمی گروه اقتصاد دانشگاه اصفهان بیان کرد: بخشی از مشکل مسکن در ایران ناشی از این است که اندازه شهرهای بزرگ را محدود کرده و اجازه گسترش آنها را نداده‌ایم، البته در بعضی از شهرها محدودیت‌های طبیعی وجود داشته است. بنابراین، در این شهرها جمعیت بیشتر می‌شود و نیاز به زمین‌های جدید پیش می‌آید. وقتی زمین جدیدی برای اضافه شدن به شهر وجود نداشته باشد، همان زمین‌های موجود قیمت بالاتری پیدا می‌کنند. هر کالایی که مقدار عرضه آن محدود شود، کمیاب‌تر و گران‌تر می‌شود. در کشورهای غربی، بعد از اینکه جمعیت تثبیت شده و افزایش پیدا نکرده است، با توجه به فراوانی بارندگی و ارزشمند بودن زمین‌ها، برای بعضی از شهرها کمربندی فرضی در نظر گرفته‌اند، مبنی بر اینکه آن شهر نیاز به گسترش ندارد و برای جمعیت شهر به اندازه کافی زمین وجود دارد. در واقع، اگر شهری به تثبیت جمعیتی برسد، می‌توان این قانون را برای آن اعمال کرد.
وی افزود: در ایران طی پنج دهه گذشته، در حالی که جمعیت کلانشهرها در پرتو رشد جمعیت و مهاجرت به شدت افزایش داشته، اضافه شدن زمین به کلانشهرها به کندی و از طریق رانت انجام شده، مثلاً نهادی زمینی در اختیار داشته و با رایزنی، آن را به پرسنل خودش فروخته است. در واقع، اجازه گسترش شهرها متناسب با جمعیتشان داده نشد. در نتیجه، زمین‌های موجود ارزش بسیار بیشتری نسبت به قبل پیدا کردند و وقتی جمعیت افزایش یابد و زمین محدود نگه داشته شود، طبعاً گران می‌شود. بنابراین، مشکل مسکن در کلانشهرهای ایران به قیمت زمین و این مسئله نیز به کمیاب نگه داشتن زمین در کلانشهرها برمی‌گردد و در روستاها و شهرهای کوچک، چنین مسئله‌ای وجود ندارد.
معینی تصریح کرد: در بعضی از شهرها، راهی برای حل مشکل کمیاب نگه داشتن زمین وجود ندارد، چون با موانع طبیعی مثل کوه مواجهند و امکان گسترش شهر نیست، ولی در شهرهایی که امکان افزودن زمین وجود دارد، باید قواعد این کار تسهیل شود، در حالی که اکنون این‌گونه نیست و معمولاً زمین‌های اطراف شهرها در تملک نهادهای مختلف و اداره منابع طبیعی قرار دارد و آنها نیز طبعاً این زمین‌ها را تخلیه نمی‌کنند. بنابراین، این مسئله قیمت زمین در کلانشهرها را تحت فشار قرار می‌دهد.
